Dokumen Pengusulan

List Dokumen Pengusulan Kawasan Ekonomi Khusus

 

Penjelasan Singkat Dokumen Pengusulan

1. Formulir

Formulir menggunakan format sebagaimana diatur dalam pedoman ini yang memuat antara lain: identitas pengusul dan KEK yang diusulkan, dukungan pemerintah daerah, lokasi, tata ruang, rencana pengembangan KEK, dan potensi investor.

Formulir diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani oleh pengusul yang direkatkan materai secukupnya.

2. Surat kuasa otorisasi (jika pengusul merupakan konsorsium)

Surat kuasa otorisasi mengacu kepada format yang ditetapkan dalam pedoman ini yang memuat antara lain: indentitas para anggota konsorsium, kesepakatan untuk mengusulkan KEK, rencana penunjukan Badan Usaha serta hak dan kewajiban anggota konsorsium dan hak dan kewajiban penerima kuasa konsorsium.

Surat kuasa otorisasi diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani oleh seluruh anggota konsorsium pengusul yang direkatkan materai secukupnya.

3. Akta pendirian Badan Usaha

Fotokopi akta pendirian Badan Usaha yang telah dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang.

4. Profil keuangan 3 (tiga) tahun terakhir yang sudah diaudit

Laporan keuangan 3 (tiga) tahun terakhir yang sudah diaudit, atau dalam hal perusahaan baru maka profil keuangan 3 (tiga) tahun terakhir dari para pemegang saham yang sudah diaudit kecuali untuk Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah.
Dalam hal pengusul merupakan konsorsium, maka profil keuangan 3 (tiga)
tahun terakhir yang sudah diaudit dari masing-masing anggota konsorsium.

5. Persetujuan dari pemerintah kabupaten/kota terkait dengan lokasi KEK yang diusulkan

Surat persetujuan permohonan yang disampaikan oleh Badan Usaha dengan menyertakan:

a) Pernyataan lokasi KEK telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota yang disertai dengan peraturan daerah (perda) yang ditetapkan. Dalam hal lokasi KEK yang diusulkan lintas kabupaten/kota maka lokasi yang diusulkan tersebut harus sesuai dengan RTRW masing-masing kabupaten/kota yang disertai dengan perda. Dalam hal perda masih dalam proses penyesuaian, pernyataan dilampiri persetujuan substansi dari Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional.

b) Komitmen Pemerintah kabupaten/kota mengenai rencana pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah serta kemudahan.

6. Surat pernyataan mengenai kepemilikan nilai ekuitas paling sedikit 30% (tiga puluh persen) dari nilai investasi pengembangan KEK yang diusulkan

Surat pernyataan memuat antara lain: modal perusahaan (baik berupa kas, simpanan, tanah dan bangunan atau barang bergerak lainnya), surat pernyataan diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani pengusul yang direkatkan materai secukupnya

7. Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan

Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan paling sedikit memuat rencana dan sumber pembiayaan serta jadwal pembangunan KEK.

a) Rencana meliputi kegiatan yang akan dikembangkan, tahapan pembangunan, zonasi kawasan, pembangunan infrastruktur.

b) Sumber pembiayaan harus mencantumkan rencana pembiayaan dan jadwal pengeluaran dana.

c) Jadwal pembangunan KEK, yang meliputi: pembebasan tanah dan pelaksanaan pembangunan fisik. Pembangunan KEK harus siap beroperasi dalam waktu 3 tahun setelah penetapan KEK.

8. Peta detil lokasi pengembangan serta luas area KEK yang diusulkan

Yang dimaksud dengan “peta detail lokasi” adalah peta yang mencakup delineasi (batas-batas kawasan), luasan kawasan, serta dapat menunjukan akses lokasi KEK yang diusulkan.

9. Rencana peruntukkan ruang pada lokasi KEK yang dilengkapi dengan peraturan zonasi

a) Lokasi yang diusulkan untuk KEK telah memuat recana zonasi.

b) Rencana pengaturan terhadap karekteristik masing-masing zona.

10.Studi kelayakan ekonomi dan keuangan a) Studi kelayakan ekonomi

Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa adanya pengembangan KEK.

Komponen analisis biaya langsung dan tidak langsung terdiri atas:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pengadaan tanah;

3) Biaya pembangunan;

4) Biaya operasi dan pemeliharaan; dan

5) Biaya yang ditanggung pemerintah.

Komponen analisis manfaat langsung dan tidak langsung dengan dan tanpa adanya Kawasan Ekonomi Khusus

1) Peningkatan Pendapatan Nasional dan Regional;

2) Penambangan atau penghematan devisa;

3) Penambahan lapangan pekerjaan; dan

4) Penambahan pendapatan pajak. b) Studi kelayakan keuangan
Studi kelayakan keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya pengembangan KEK, pendapatan dari pengembangan KEK, dan profitabilitas usaha.

Asumsi dalam perhitungan kebutuhan biaya meliputi:

1) Persentase biaya desain dan studi kelayakan dari total investasi;

2) Luas lahan;

3) Luas bersih lahan yang dapat disewakan;

4) Volume pekerjaan galian/timbunan;

5) Harga pasar pembebasan lahan;

6) Biaya relokasi penduduk;

7) Pajak;

8) Pentahapan pengembangan;

9) Sumber pembiayaan: persentase pinjaman dan ekuitas;

10) Tingkat bunga (jika ada sumber pembiayaan dari pinjaman);

11) Jangka waktu pengembalian pinjaman; dan

12) Tingkat bunga selama masa konstruksi.

Biaya modal (capital expenditure/capex) meliputi:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pembebasan tanah;

3) Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum;

4) Biaya pembelian peralatan.

5) Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan); Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:

a) Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga);

b) Biaya tenaga kerja;

c) Biaya promosi;

d) Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan

e) Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).

Struktur modal atau sumber pembiayaan terdiri atas:

1) Besarnya ekuitas; dan

2) Besarnya pinjaman.

Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:

1) Analisis pasar

Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan dikembangkan.

2) Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor

3) Pendapatan

Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi pengembang.

4) Rencana Pentahapan

Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.

5) Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.
Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan keuangan:

a) Financial Internal Rate of Return (FIRR);

b) Financial Net Present Value (FNPV);

c) Debt Service Coverage Ratio (DSCR); dan

d) Project Loan Life Coverage Ratio (PLLCR).

Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko.

11. Rencana dan sumber pembiayaan

a) Rencana alokasi pembiayaan untuk pembangunan dan pengoperasian KEK
berdasarkan tahap pembangunan.

b) Sumber pembiayaan mengenai pembiayaan internal (APBN, APBD, dll) dan eksternal (loan, obligasi, PPP, dll).

12. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

a) Dalam hal usulan KEK berupa rencana usaha dan/atau kegiatan baru dan/atau rencana kawasan, maka wajib dilengkapi dokumen lingkungan hidup (AMDAL dan/atau Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

b) Dalam hal usulan KEK adalah usaha dan/atau kegiatan dan/atau kawasan yang telah berjalan/beroperasi hanya dapat ditetapkan sebagai KEK jika telah memiliki dokumen lingkungan hidup yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang selama tidak mengubah desain, lokasi, kapasitas, bahan baku.

c) Pengajuan usulan KEK dapat dilakukan secara paralel dengan proses permohonan izin lingkungan. Namun, penetapan keputusan usulan KEK dimaksud hanya dapat dilakukan setelah izin lingkungan kelayakan diterbitkan.

13. Usulan jangka waktu beroperasinya KEK dan rencana strategis pengembangan
KEK

Jangka waktu beroperasinya KEK adalah jangka waktu masa berlakunya KEK
sejak penetapan.

Rencana strategis pengembangan KEK memuat antara lain pentahapan pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan KEK.

Jangka waktu dan rencana strategis pengembangan KEK dapat dicuplik dari studi kelayakan ekonomi dan keuangan

14. Izin lokasi

Izin lokasi diperlukan dalam hal lahan yang akan digunakan untuk KEK belum dimiliki atau dikuasai oleh pengusul. Terhadap lahan yang telah dimiliki atau dikuasai pengusul dibuktikan dengan adanya bukti hak atas tanah (Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha).

Izin lokasi dikeluarkan oleh pemerintah kabupaten/kota setelah mendapat pertimbangan teknis dari Kantor Pertanahan setempat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

15. Penetapan lokasi atau bukti hak atas tanah

Penetapan lokasi diperlukan dalam hal lahan yang akan digunakan untuk KEK belum dim

1. Formulir

Formulir menggunakan format sebagaimana diatur dalam pedoman ini yang memuat antara lain: identitas pengusul dan KEK yang diusulkan, dukungan pemerintah daerah, lokasi, tata ruang, rencana pengembangan KEK, dan potensi investor.

Formulir diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani oleh pengusul yang direkatkan materai secukupnya.

 

2. Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan

Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan paling sedikit memuat rencana dan sumber pembiayaan serta jadwal pembangunan KEK.

a) Rencana meliputi kegiatan yang akan dikembangkan, tahapan pembangunan, zonasi kawasan, pembangunan infrastruktur.

b) Sumber pembiayaan harus mencantumkan rencana pembiayaan dan jadwal pengeluaran dana.

c) Jadwal pembangunan KEK, yang meliputi: pembebasan tanah dan pelaksanaan pembangunan fisik. Pembangunan KEK harus siap beroperasi dalam waktu 3 tahun setelah penetapan KEK.

3. Peta detil lokasi pengembangan serta luas area KEK yang diusulkan

Yang dimaksud dengan “peta detail lokasi” adalah peta yang mencakup delineasi (batas-batas kawasan), luasan kawasan, serta dapat menunjukan akses lokasi KEK yang diusulkan.

4. Rencana peruntukkan ruang pada lokasi KEK yang dilengkapi dengan peraturan zonasi

a) Lokasi yang diusulkan untuk KEK telah memuat recana zonasi.

b) Rencana pengaturan terhadap karekteristik masing-masing zona.

5. Studi kelayakan ekonomi dan keuangan a) Studi kelayakan ekonomi

Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa adanya pengembangan KEK.

Komponen analisis biaya langsung dan tidak langsung terdiri atas:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pengadaan tanah;

3) Biaya pembangunan;

4) Biaya operasi dan pemeliharaan; dan

5) Biaya yang ditanggung pemerintah.

Komponen analisis manfaat langsung dan tidak langsung dengan dan tanpa adanya Kawasan Ekonomi Khusus

1) Peningkatan Pendapatan Nasional dan Regional;

2) Penambangan atau penghematan devisa;

3) Penambahan lapangan pekerjaan; dan

4) Penambahan pendapatan pajak. b) Studi kelayakan keuangan
Studi kelayakan keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya pengembangan KEK, pendapatan dari pengembangan KEK, dan profitabilitas usaha.

Asumsi dalam perhitungan kebutuhan biaya meliputi:

1) Persentase biaya desain dan studi kelayakan dari total investasi;

2) Luas lahan;

3) Luas bersih lahan yang dapat disewakan;

4) Volume pekerjaan galian/timbunan;

5) Harga pasar pembebasan lahan;

6) Biaya relokasi penduduk;

7) Pajak;

8) Pentahapan pengembangan;

9) Sumber pembiayaan: persentase pinjaman dan ekuitas;

10) Tingkat bunga (jika ada sumber pembiayaan dari pinjaman);

11) Jangka waktu pengembalian pinjaman; dan

12) Tingkat bunga selama masa konstruksi.

Biaya modal (capital expenditure/capex) meliputi:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pembebasan tanah;

3) Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum;

4) Biaya pembelian peralatan.

5) Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan); Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:

a) Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga);

b) Biaya tenaga kerja;

c) Biaya promosi;

d) Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan

e) Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).

Struktur modal atau sumber pembiayaan terdiri atas:

1) Besarnya ekuitas; dan

2) Besarnya pinjaman.

Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:

1) Analisis pasar

Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan dikembangkan.

2) Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor

3) Pendapatan

Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi pengembang.

4) Rencana Pentahapan

Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.

5) Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.
Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan keuangan:

a) Financial Internal Rate of Return (FIRR);

b) Financial Net Present Value (FNPV);

c) Debt Service Coverage Ratio (DSCR); dan

d) Project Loan Life Coverage Ratio (PLLCR).

Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko.

6. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

a) Dalam hal usulan KEK berupa rencana usaha dan/atau kegiatan baru dan/atau rencana kawasan, maka wajib dilengkapi dokumen lingkungan hidup (AMDAL dan/atau Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

b) Dalam hal usulan KEK adalah usaha dan/atau kegiatan dan/atau kawasan yang telah berjalan/beroperasi hanya dapat ditetapkan sebagai KEK jika telah memiliki dokumen lingkungan hidup yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang selama tidak mengubah desain, lokasi, kapasitas, bahan baku.

c) Pengajuan usulan KEK dapat dilakukan secara paralel dengan proses permohonan izin lingkungan. Namun, penetapan keputusan usulan KEK dimaksud hanya dapat dilakukan setelah izin lingkungan kelayakan diterbitkan.

7. Usulan jangka waktu beroperasinya KEK dan rencana strategis pengembangan
KEK

Jangka waktu beroperasinya KEK adalah jangka waktu masa berlakunya KEK
sejak penetapan.

Rencana strategis pengembangan KEK memuat antara lain pentahapan pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan KEK.

Jangka waktu dan rencana strategis pengembangan KEK dapat dicuplik dari studi kelayakan ekonomi dan keuangan

8. Penetapan lokasi atau bukti hak atas tanah

Penetapan lokasi diperlukan dalam hal lahan yang akan digunakan untuk KEK belum dimiliki atau dikuasai oleh pengusul. Terhadap lahan yang telah dimiliki atau dikuasai pengusul dibuktikan dengan adanya bukti hak atas tanah (Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, atau Hak Guna Usaha).

Penetapan lokasi dikeluarkan oleh pemerintah kabupaten/kota setelah mendapat pertimbangan teknis dari Kantor Pertanahan setempat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

9. Rekomendasi dari otoritas pengelola infrastruktur pendukung

Rekomendasi diberikan dalam bentuk surat dari otoritas pengelola infrastruktur yang diperlukan dalam pengembangan KEK antara lain: listrik, gas, air bersih, pengelolaan limbah, pelabuhan, bandara, telekomunikasi

10. Pernyataan kesanggupan melaksanakan pembangunan dan pengelolaan KEK

Kesanggupan dituangkan dalam surat pernyataan yang memuat antara lain:
identitas pengusul, pernyataan kesanggupan untuk melakukan pembebasan tanah, membangun dan mengelola KEK

 

11. Komitmen pemerintah kabupaten/kota terkait rencana pemberian insentif dan kemudahan

Komitmen pemerintah kabupaten/kota dibuat dalam bentuk nota kesepahaman antara pemerintah kabupaten/kota dan dewan perwakilan rakyat kabupaten/kota yang memuat antara lain:

a) rencana pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah;

b) penyediaan anggaran;

c) kemudahan pelayanan (Pelayanan Terpadu Satu Pintu)

Dalam hal insentif pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah telah ditetapkan di dalam peraturan daerah, maka peraturan daerah dimaksud merupakan komitmen pemerintah kabupaten/kota.

1. Formulir

Formulir menggunakan format sebagaimana diatur dalam pedoman ini yang memuat antara lain: identitas pengusul dan KEK yang diusulkan, dukungan pemerintah daerah, lokasi, tata ruang, rencana pengembangan KEK, dan potensi investor.

Formulir diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani oleh pengusul yang direkatkan materai secukupnya.

 

2. Persetujuan dari pemerintah kabupaten/kota terkait dengan lokasi KEK yang diusulkan

Surat persetujuan permohonan yang disampaikan oleh Provinsi dengan menyertakan:

a) Pernyataan lokasi KEK telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota yang disertai dengan peraturan daerah (perda) yang ditetapkan. Dalam hal lokasi KEK yang diusulkan lintas kabupaten/kota maka lokasi yang diusulkan tersebut harus sesuai dengan RTRW masing-masing kabupaten/kota yang disertai dengan perda. Dalam hal perda masih dalam proses penyesuaian, pernyataan dilampiri persetujuan substansi dari Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional.

b) Komitmen Pemerintah kabupaten/kota mengenai rencana pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah serta kemudahan.

 

 

3. Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan

Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan paling sedikit memuat rencana dan sumber pembiayaan serta jadwal pembangunan KEK.

a) Rencana meliputi kegiatan yang akan dikembangkan, tahapan pembangunan, zonasi kawasan, pembangunan infrastruktur.

b) Sumber pembiayaan harus mencantumkan rencana pembiayaan dan jadwal pengeluaran dana.

c) Jadwal pembangunan KEK, yang meliputi: pembebasan tanah dan pelaksanaan pembangunan fisik. Pembangunan KEK harus siap beroperasi dalam waktu 3 tahun setelah penetapan KEK.

4. Peta detil lokasi pengembangan serta luas area KEK yang diusulkan

Yang dimaksud dengan “peta detail lokasi” adalah peta yang mencakup delineasi (batas-batas kawasan), luasan kawasan, serta dapat menunjukan akses lokasi KEK yang diusulkan..

5. Rencana peruntukkan ruang pada lokasi KEK yang dilengkapi dengan peraturan zonasi

a) Lokasi yang diusulkan untuk KEK telah memuat recana zonasi.

b) Rencana pengaturan terhadap karekteristik masing-masing zona.

6. Studi kelayakan ekonomi dan keuangan a) Studi kelayakan ekonomi

Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa adanya pengembangan KEK.

Komponen analisis biaya langsung dan tidak langsung terdiri atas:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pengadaan tanah;

3) Biaya pembangunan;

4) Biaya operasi dan pemeliharaan; dan

5) Biaya yang ditanggung pemerintah.

Komponen analisis manfaat langsung dan tidak langsung dengan dan tanpa adanya Kawasan Ekonomi Khusus

1) Peningkatan Pendapatan Nasional dan Regional;

2) Penambangan atau penghematan devisa;

3) Penambahan lapangan pekerjaan; dan

4) Penambahan pendapatan pajak. b) Studi kelayakan keuangan
Studi kelayakan keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya pengembangan KEK, pendapatan dari pengembangan KEK, dan profitabilitas usaha.

Asumsi dalam perhitungan kebutuhan biaya meliputi:

1) Persentase biaya desain dan studi kelayakan dari total investasi;

2) Luas lahan;

3) Luas bersih lahan yang dapat disewakan;

4) Volume pekerjaan galian/timbunan;

5) Harga pasar pembebasan lahan;

6) Biaya relokasi penduduk;

7) Pajak;

8) Pentahapan pengembangan;

9) Sumber pembiayaan: persentase pinjaman dan ekuitas;

10) Tingkat bunga (jika ada sumber pembiayaan dari pinjaman);

11) Jangka waktu pengembalian pinjaman; dan

12) Tingkat bunga selama masa konstruksi.

Biaya modal (capital expenditure/capex) meliputi:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pembebasan tanah;

3) Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum;

4) Biaya pembelian peralatan.

5) Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan); Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:

a) Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga);

b) Biaya tenaga kerja;

c) Biaya promosi;

d) Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan

e) Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).

Struktur modal atau sumber pembiayaan terdiri atas:

1) Besarnya ekuitas; dan

2) Besarnya pinjaman.

Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:

1) Analisis pasar

Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan dikembangkan.

2) Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor

3) Pendapatan

Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi pengembang.

4) Rencana Pentahapan

Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.

5) Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.
Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan keuangan:

a) Financial Internal Rate of Return (FIRR);

b) Financial Net Present Value (FNPV);

c) Debt Service Coverage Ratio (DSCR); dan

d) Project Loan Life Coverage Ratio (PLLCR).

Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko.

7.  Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

a) Dalam hal usulan KEK berupa rencana usaha dan/atau kegiatan baru dan/atau rencana kawasan, maka wajib dilengkapi dokumen lingkungan hidup (AMDAL dan/atau Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

b) Dalam hal usulan KEK adalah usaha dan/atau kegiatan dan/atau kawasan yang telah berjalan/beroperasi hanya dapat ditetapkan sebagai KEK jika telah memiliki dokumen lingkungan hidup yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang selama tidak mengubah desain, lokasi, kapasitas, bahan baku.

c) Pengajuan usulan KEK dapat dilakukan secara paralel dengan proses permohonan izin lingkungan. Namun, penetapan keputusan usulan KEK dimaksud hanya dapat dilakukan setelah izin lingkungan kelayakan diterbitkan.

8. Usulan jangka waktu beroperasinya KEK dan rencana strategis pengembangan
KEK

Jangka waktu beroperasinya KEK adalah jangka waktu masa berlakunya KEK
sejak penetapan.

Rencana strategis pengembangan KEK memuat antara lain pentahapan pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan KEK.

Jangka waktu dan rencana strategis pengembangan KEK dapat dicuplik dari studi kelayakan ekonomi dan keuangan

9. Penetapan lokasi atau bukti hak atas tanah

Penetapan lokasi diperlukan dalam hal lahan yang akan digunakan untuk KEK belum dimiliki atau dikuasai oleh pengusul. Terhadap lahan yang telah dimiliki atau dikuasai pengusul dibuktikan dengan adanya bukti hak atas tanah (Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, atau Hak Guna Usaha).

Penetapan lokasi dikeluarkan oleh pemerintah kabupaten/kota setelah mendapat pertimbangan teknis dari Kantor Pertanahan setempat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

10. Rekomendasi dari otoritas pengelola infrastruktur pendukung

Rekomendasi diberikan dalam bentuk surat dari otoritas pengelola infrastruktur yang diperlukan dalam pengembangan KEK antara lain: listrik, gas, air bersih, pengelolaan limbah, pelabuhan, bandara, telekomunikasi

 

11. Pernyataan kesanggupan melaksanakan pembangunan dan pengelolaan KEK

Kesanggupan dituangkan dalam surat pernyataan yang memuat antara lain:
identitas pengusul, pernyataan kesanggupan untuk melakukan pembebasan tanah, membangun dan mengelola KEK

 

12. Komitmen pemerintah kabupaten/kota terkait rencana pemberian insentif dan kemudahan

Komitmen pemerintah kabupaten/kota dibuat dalam bentuk nota kesepahaman antara pemerintah kabupaten/kota dan dewan perwakilan rakyat kabupaten/kota yang memuat antara lain:

a) rencana pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah;

b) penyediaan anggaran;

c) kemudahan pelayanan (Pelayanan Terpadu Satu Pintu)

Dalam hal insentif pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah telah ditetapkan di dalam peraturan daerah, maka peraturan daerah dimaksud merupakan komitmen pemerintah kabupaten/kota.

1. Formulir

Formulir menggunakan format sebagaimana diatur dalam pedoman ini yang memuat antara lain: identitas pengusul dan KEK yang diusulkan, dukungan pemerintah daerah, lokasi, tata ruang, rencana pengembangan KEK, dan potensi investor.

Formulir diisi lengkap baik ditulis tangan atau dicetak serta ditandatangani oleh pengusul yang direkatkan materai secukupnya.

 

2. Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan

Deskripsi rencana pengembangan KEK yang diusulkan paling sedikit memuat rencana dan sumber pembiayaan serta jadwal pembangunan KEK.

a) Rencana meliputi kegiatan yang akan dikembangkan, tahapan pembangunan, zonasi kawasan, pembangunan infrastruktur.

b) Sumber pembiayaan harus mencantumkan rencana pembiayaan dan jadwal pengeluaran dana.

c) Jadwal pembangunan KEK, yang meliputi: pembebasan tanah dan pelaksanaan pembangunan fisik. Pembangunan KEK harus siap beroperasi dalam waktu 3 tahun setelah penetapan KEK.

3. Peta detil lokasi pengembangan serta luas area KEK yang diusulkan

Yang dimaksud dengan “peta detail lokasi” adalah peta yang mencakup delineasi (batas-batas kawasan), luasan kawasan, serta dapat menunjukan akses lokasi KEK yang diusulkan.

4. Rencana peruntukkan ruang pada lokasi KEK yang dilengkapi dengan peraturan zonasi

a) Lokasi yang diusulkan untuk KEK telah memuat recana zonasi.

b) Rencana pengaturan terhadap karekteristik masing-masing zona.

5. Studi kelayakan ekonomi dan keuangan a) Studi kelayakan ekonomi

Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa adanya pengembangan KEK.

Komponen analisis biaya langsung dan tidak langsung terdiri atas:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pengadaan tanah;

3) Biaya pembangunan;

4) Biaya operasi dan pemeliharaan; dan

5) Biaya yang ditanggung pemerintah.

Komponen analisis manfaat langsung dan tidak langsung dengan dan tanpa adanya Kawasan Ekonomi Khusus

1) Peningkatan Pendapatan Nasional dan Regional;

2) Penambangan atau penghematan devisa;

3) Penambahan lapangan pekerjaan; dan

4) Penambahan pendapatan pajak. b) Studi kelayakan keuangan
Studi kelayakan keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya pengembangan KEK, pendapatan dari pengembangan KEK, dan profitabilitas usaha.

Asumsi dalam perhitungan kebutuhan biaya meliputi:

1) Persentase biaya desain dan studi kelayakan dari total investasi;

2) Luas lahan;

3) Luas bersih lahan yang dapat disewakan;

4) Volume pekerjaan galian/timbunan;

5) Harga pasar pembebasan lahan;

6) Biaya relokasi penduduk;

7) Pajak;

8) Pentahapan pengembangan;

9) Sumber pembiayaan: persentase pinjaman dan ekuitas;

10) Tingkat bunga (jika ada sumber pembiayaan dari pinjaman);

11) Jangka waktu pengembalian pinjaman; dan

12) Tingkat bunga selama masa konstruksi.

Biaya modal (capital expenditure/capex) meliputi:

1) Biaya Pra Investasi;

2) Biaya pembebasan tanah;

3) Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum;

4) Biaya pembelian peralatan.

5) Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan); Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:

a) Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga);

b) Biaya tenaga kerja;

c) Biaya promosi;

d) Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan

e) Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).

Struktur modal atau sumber pembiayaan terdiri atas:

1) Besarnya ekuitas; dan

2) Besarnya pinjaman.

Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:

1) Analisis pasar

Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan dikembangkan.

2) Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor

3) Pendapatan

Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi pengembang.

4) Rencana Pentahapan

Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.

5) Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.
Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan keuangan:

a) Financial Internal Rate of Return (FIRR);

b) Financial Net Present Value (FNPV);

c) Debt Service Coverage Ratio (DSCR); dan

d) Project Loan Life Coverage Ratio (PLLCR).

Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko.

6. Rencana dan sumber pembiayaan

a) Rencana alokasi pembiayaan untuk pembangunan dan pengoperasian KEK
berdasarkan tahap pembangunan.

b) Sumber pembiayaan mengenai pembiayaan internal (APBN, APBD, dll) dan eksternal (loan, obligasi, PPP, dll).

7. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

a) Dalam hal usulan KEK berupa rencana usaha dan/atau kegiatan baru dan/atau rencana kawasan, maka wajib dilengkapi dokumen lingkungan hidup (AMDAL dan/atau Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

b) Dalam hal usulan KEK adalah usaha dan/atau kegiatan dan/atau kawasan yang telah berjalan/beroperasi hanya dapat ditetapkan sebagai KEK jika telah memiliki dokumen lingkungan hidup yang telah disetujui/disahkan oleh pejabat yang berwenang selama tidak mengubah desain, lokasi, kapasitas, bahan baku.

c) Pengajuan usulan KEK dapat dilakukan secara paralel dengan proses permohonan izin lingkungan. Namun, penetapan keputusan usulan KEK dimaksud hanya dapat dilakukan setelah izin lingkungan kelayakan diterbitkan.

8. Usulan jangka waktu beroperasinya KEK dan rencana strategis pengembangan
KEK

Jangka waktu beroperasinya KEK adalah jangka waktu masa berlakunya KEK
sejak penetapan.

Rencana strategis pengembangan KEK memuat antara lain pentahapan pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan KEK.

Jangka waktu dan rencana strategis pengembangan KEK dapat dicuplik dari studi kelayakan ekonomi dan keuangan

9. Penetapan lokasi atau bukti hak atas tanah

Penetapan lokasi diperlukan dalam hal lahan yang akan digunakan untuk KEK belum dimiliki atau dikuasai oleh pengusul. Terhadap lahan yang telah dimiliki atau dikuasai pengusul dibuktikan dengan adanya bukti hak atas tanah (Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, atau Hak Guna Usaha).

Penetapan lokasi dikeluarkan oleh pemerintah kabupaten/kota setelah mendapat pertimbangan teknis dari Kantor Pertanahan setempat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

10. Komitmen pemerintah kabupaten/kota terkait rencana pemberian insentif dan kemudahan

Komitmen pemerintah kabupaten/kota dibuat dalam bentuk nota kesepahaman antara pemerintah kabupaten/kota dan dewan perwakilan rakyat kabupaten/kota yang memuat antara lain:

a) rencana pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah;

b) penyediaan anggaran;

c) kemudahan pelayanan (Pelayanan Terpadu Satu Pintu)

Dalam hal insentif pembebasan atau keringanan pajak daerah dan retribusi daerah telah ditetapkan di dalam peraturan daerah, maka peraturan daerah dimaksud merupakan komitmen pemerintah kabupaten/kota.